预防楼盘烂尾，

昆明下月起对商品房预售资金

实施分级监管，

停工1年以上出现烂尾

监管资金比例上调为

项目预售总额的100%。

《通知》明确，房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当与监管银行签订《商品房预售款监管协议》，明确项目工程建设进度、项目用款计划、预售资金监管账户名称和账号等内容。

根据房地产开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，商品房预售资金的归集分为由购房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭贷款两部分。

此外，房地产开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，同步解除对应预售资金的监管，由房地产开发企业与购房人结算退款。

《通知》明确，商品房预售项目的预售资金应当全部存入监管账户，由监管银行按照双方签订的《商品房预售款监管协议》进行监管。在项目竣工验收备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出。

同时，规定商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，重点监管资金额度为项目预售总额的30%。重点监管资金的使用应当结合项目工程进度和资金使用计划，按照首次申办商品房预售许可的形象进度、主体结构验收、竣工验收备案等环节设置资金使用节点。七层及以上建筑增加“建设层数达二分之一”节点。

此外，《通知》明确，昆明市住房与城乡建设局根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等，对商品房预售资金实施分级监管。

建设项目符合下列条件时，房地产开发企业应当按照与监管银行签订的《商品房预售款监管协议》，通过商品房预售资金监管系统，按节点向监管银行提供有关材料，申请拨付重点监管资金：

《通知》建立市、区两级联动工作制度，采取“区级经常性检查+市级不定期抽查”方式，加强日常监督管理。对出现异常情况（如项目停工、拖欠农民工工资、监管账户被查封等）的商品房预售项目，市、区两级进行风险综合研判。被列为风险项目的预售资金监管工作由属地政府、市住房城乡建设局共同监管。

同时，昆明市住房城乡建设局会同属地政府根据项目风险研判情况划分监管等级。

此外，一级监管项目使用商品房预售资金时，须由房地产开发企业持相关材料向属地政府提出申请，经属地政府、市住房城乡建设局联合审查同意后，由监管银行办理拨付手续。

昆明市住房和城乡建设局相关工作人员在解读《通知》时表示，加强商品房预售资金监管是整顿规范商品房交易秩序、降低购房风险、保障购房人合法权益的关键环节，因此《通知》设置了“预售资金的监管”部分，进一步明确房地产开发企业、施工总承包单位、分包单位、建设监理单位、监管银行、按揭银行的相关责任。

此外，施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的，由市住房城乡建设局依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。

按揭银行未按规定将预售资金划入监管账户，或者未及时将有关信息推送至商品房预售资金监管系统，给房地产开发企业造成损失的，由市住房城乡建设局通报其上级主管部门责令整改，按揭银行应当配合资金追缴。

业内人士分析，商品房预售资金监管后购房人交房款不再是交给开发企业，而是直接存入监管账户，开发企业预售收取的预售资金不再由开发企业自主支配，而是要根据项目进度经过监管部门（住建部门）实地核实后才拨付给开发企业，从而避免开发企业将收取的预售资金用于别的项目投资，造成本项目资金链断裂从而导致烂尾楼的产生。